سرقفلی چیه؟تفاوتش با حق کسب و پیشه چیه؟بسیاری از بازاری ها و افراد عادی با این موضوع درگیر هستند و مفهوم این عبارات را به خوبی درک نکردند و معمولاً در تشخیص این دو حق دچار اشتباه می‌شوند. سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در زمان عقد اجاره و شروع استفاده به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی، مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شروع شده به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین تاثیری در ایجاد آن ندارند. حال آنکه که سرقفلی با اراده طرفین برای مستاجر محل ایجاد می شود قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ عده زیادی از حقوقدانان و قضات اعتقادی به تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه نداشتند اما بعد از تصویب قانون اخیرالذکر اعتقاد به تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه در میان صاحب نظران تقویت شد. باید به این موضوع توجه کرد که,صلح نامه فی مابین مستاجرسابق و مستاجر جدید را به هیچ وجه نمیتوان دلیل پرداخت سرقفلی تلقی کرد تنها زمانی مستاجر میتواند مدعی سرقفلی باشد شخصا یا مستاجر سابق مدرکی دال بر پرداخت سرقفلی به مالک فعلی یا مالک سابق ارائه دهد.
۱.تعریف سرقفلی:
در فرهنگ لغات سرقفلی و حق کسب و پیشه مفاهیمی نزدیک به هم تعریف شده اند، به‌طوری که در فرهنگ معین در مقابل لفظ سرقفلی می‌خوانیم «حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع‌آوری مشتری و غیره» این تعریف آنچنان که خواهیم دید بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت سازگار است. در نهایت فرهنگ عمید، سرقفلی را پولی می‌داند که شخصی به شخصی می‌دهد تا خانه یا دکان را که در اجاره دارد به وی واگذار نماید. آنچه از تعاریف ذکر شده برمی‌آید این است که: اولاً: تعریف این مفهوم هم در خصوص محل مسکونی و هم در خصوص محل تجارت کاربرد داشته است؛ ثانیاً: از نظر لغوی سرقفلی مبلغی است که به مالک یا مستأجر از طرف مستأجر بعدی پرداخت می‌شود و بالاخره گاهی هم سرقفلی را به حق آب و گل و حقی که به جهت جمع‌آوری مشتری و رونق کسب حاصل شده تعریف نموده‌اند. که همان طور که کفته شد این تعریف با معنای حق کسب و پیشه و تجارت موافق‌تر است بنابراین فرهنگ‌نویسانی که سرقفلی را مبلغی می‌دانند که مستأجر به مالک و مستأجر ثانی به مستأجر اول می‌پردازد به مفهوم اصطلاحی آن نزدیک‌ترند اگرچه بحث در مبنای پرداخت مبلغ از طرف مستأجر دوم به مستأجر اول این تعریف را هم مواجهه با ایراد خواهد نمود؛ زیرا اگر مبنای پرداخت را جمع‌آوری مشتری و رونق کسب بدانیم مفهوم حق کسب و پیشه نمایان خواهد شد.
حتماً بخوانید:
فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک و تاثیر آن در وجه التزام
حتماً بخوانید:
فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک و تاثیر آن در وجه التزام
۲.قوانین مربوط به سرقفلی:
ماده ۱- اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به‌عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از اینکه سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است. ماده ۲- موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد: الف) تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات‌رهنی؛ ب) خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فی مابین است؛ ج (الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲)- محل کار پزشکان که تابع قرارداد فی مابین بوده و درصورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است. تبصره ۱(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲)- وصول هرنوع وجهی تحت عنوان این موضوع در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر درصورتی‌که در متن قرارداد بین موجر و مستأجر ذکر نشده باشد ممنوع است. تبصره ۲(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲)- استفاده از محل‌های مسکونی در محل‌هایی که در قرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.
۳.مواد مربوط به اجاره بها:
ماده ۳- اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و درصورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضائی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد. تبصره- در موارد بطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل میباشد. ماده ۴- مستأجر باید در موعد تعیین شده اجارهبها را بپردازد و درصورت امتناع از پرداخت تمام اجارهبها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر میتواند با رعایت این قانون درصورتی که اجاره‌نامه رسمی‌داشته باشد به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه نماید. دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجراییه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. درصورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجراییه را ابطال مینماید و درصورت اثبات استنکاف مستأجر از پرداخت اجارهبها موجر میتواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
۴.مواد مربوط به اجاره نامه:
ماده ۵- دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکاتی را در اجاره‌نامه تصریح کنند. این موارد به شرح زیر است: اقامتگاه موجر به‌طور کامل و مشخص؛ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین به‌ترتیب دیگری تراضی نموده باشند؛ عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و درصورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایط صورت خواهد گرفت؛ تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط؛ تصریح به آنکه مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد؛ تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی؛ حق فسخ موجر درصورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه. تبصره- موجر و مستأجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
۵.قواعد صلح سرقفلی:
یکی دیگر از عقودی که انتقال سرقفلی در قالب آن سابقاً رایج بوده و در حال حاضر نیز در برخی مواقع وجود دارد، عقد صلح است که انتقال حق کسب و پیشه یا سرقفلی ناشی از آن نیز در این قالب درگذشته خیلی رایج بود. به طوری مستأجر دارای حق کسب و پیشه ضمن جلب رضایت مالک برای انعقاد عقد اجاره با منتقل‌الیه، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد صلح به مستأجر ثانی انتقال می‌داد. به این ترتیب مستأجر جدید ضمن مالکیت حق کسب و پیشه (سرقفلی)، مالکیت منافع را نیز به دست می‌آورد. در برخی مواقع نیز مالک و مستأجر یا مستأجر و منتقل‌الیه به جای استفاده از دو عقد در کنار هم برای انتقال منافع از عقد صلح استفاده می‌کنند و به این ترتیب در قالب یک عقد واحد، دست به انتقال حق کسب و پیشه و حتی سرقفلی می‌زنند. حال این سؤال مطرح می‌شود که آیا با توجه به رواج عرفی انتقال سرقفلی در قالب صلح از لحاظ حقوقی این رویه قابلیت دفاع دارد؟ به نظر می‌رسد با توجه به کلیت ماده ۷۵۴ قانون مدنی که مقرر می‌دارد «هر صلحی نافذ است جزء صلح بر امری که غیر مشروع باشد.» صلح سرقفلی که مشروعیت آن مورد تائید مقنن است موردی نخواهد داشت.
حتماً بخوانید:
تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها قانون مصوب ۱۳۵۶
۶.قواعد اجاره سرقفلی:
یکی از قالب‌های انتقال سرقفلی، عقد اجاره است که طی آن مستأجر با پرداخت مبلغی سرقفلی ملک را نیز مالک می‌گردد. البته در بیشتر قراردادهایی که در آن‌ها سرقفلی مدنظر مالک و مستأجر است در قرارداد از مبلغ پرداختی تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود که در اکثر مواقع قصد طرفین بر انتقال حق سرقفلی ملک تجاری است. به دیگر سخن طرفین در مفاد یک عقد اجاره، حق …..ملک را هم لحاظ می‌کنند. چنانکه رایج است در این نوع قرارداد‌ها مبلغ پرداختی برای ملک، عیناً نوشته می‌شود و اجرت ماهیانه برای مالک در نظر گرفته می‌شود و مرسوم است در این‌گونه اجاره‌ها مدت قید نمی‌گردد که البته علت نیز روشن است؛ چرا که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ زمان در قراردادهای اجاره از اهمیت چندانی برخوردار نبود و مستأجر و موجر می‌توانستند طرف دیگر را برای انعقاد عقد اجاره اجبار کنند. انتقال سرقفلی در قالب اجاره چندان‌که باید رایج نیست بلکه اغلب انتقال سرقفلی در زمان حکومت قانون سابق با عقدی مجزا و مستقلاً منتقل می‌شد.
مشاوره آنلاین املاک۷.نمونه ای برای سرقفلی ملک تجاری:
سرقفلی مغازه ای به مبلغ ۲۰ میلیون تومان و ماهیانه با اجاره ۲ هزار تومان واگذار شده و حرفی از مدت به میان نمی‌آید اگرچه عدم اهمیت به مدت در سرقفلی تا حدودی ناشی از اثرات قانون سابق است اما در هر صورت از دید عرف، وقتی فردی سرقفلی مغازه خود را واگذار مینماید به این مفهوم است که فرد باید مغازه را تخلیه کرده و به خریدار سرقفلی واگذار نماید و مضاف بر آن مالک یا مستأجر واگذار‌کننده به خوبی آگاه است که نمی‌تواند به راحتی بعد از یک ماه یا یک سال درخواست تخلیه مغازه خود را بنماید. تنها در موقع واگذاری مغازه است که انتظار می‌‌رود مستأجر واگذار‌کننده یا خریدار سرقفلی با مراجعه به مالک، اجازه او را برای انتقال سرقفلی کسب نماید. بر این اساس مبنای پرداخت سرقفلی مقبولیت تجاری ملک است به اضافه برخی شروط پذیرفته شده عرفی به نفع مستأجر است که تشکیل‌دهنده حق سرقفلی می‌‌باشند.النهایه اینکه علت تعلق حق سرقفلی به یک ملک مقبولیت تجاری میباشد و حق سرقفلی علاوه بر مقبولیت تجاری ملک شامل امتیازاتی است که عرف به نفع مستأجر پذیرفته است و با وجود ماده ۲۲۰ قانون مدنی محمل قانونی دارد.
۸.اثبات حق سرقفلی:
برخلاف ظاهر ساده این دعوا با توجه به حالات احتمالی متفاوت، الزامات اثباتی قابل طرح نیز متفاوت میباشد؛ اما قدر مسلم، وضعیت مستأجر جهت تمدید اجاره‌نامه‌ای که مدت آن منقضی شده است از لحاظ اثباتی مطمئن و مسئولیت وی در این خصوص کمتر است؛ اما مشکل آنجا است که مستأجر مأذون از طرف مالک یا نماینده وی در استیفاء منفعت به‌عنوان اجاره بوده است؛ اما هیچ مدرک و سندی با مضمون قرارداد اجاره وجود ندارد. در این صورت مستأجر جهت اثبات دعوا بایستی از سایر ادله استفاده نماید. به‌عنوان مثال اگر تصرف حسب تراضی با مالک یا انعقاد عقد اجاره، به‌صورت شفاهی است بایستی از سایر ادله و قرائن و امارات مثل شهادت شهود جهت اثبات رابطه استیجاری خود استفاده نماید؛ بنابراین، مستأجر جهت اثبات رابطه استیجاری خود و قانونی بودن تصرف و استیفاء منفعت الزاماً محتاج مدرک و مستند کتبی عادی یا رسمی نیست. استفاده از سایر ادله در اثبات این رابطه نیز ممکن است، چنان که قسمتی از رأی شعبه ۱۷ دادگاه تجدید نظر تهران در نقض رأی شماره ۱۰۰۵ دادگاه عمومی تهران مورخ ۲/۵/۱۳۷۸ به شرح ذیل مبین این استنتاج است: «با توجه به مواد ۱، ۳، ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، رابطه استیجاری نه تنها از طریق تنظیم سند و ارائه قرارداد مکتوب قابل اثبات است، بلکه در فرض تراضی و یا انعقاد عقد اجاره بدون مکتوب نمودن آن، استناد به سایر ادله اثبات و طرق کشف حقیقت از جمله تحقیق و معاینه محلی ممکن است. عدم استماع دعوا خواهان بدون توسل به این طریق و به صرف عدم ارائه قرارداد کتبی، مبتنی بر اشتباه است.» نهایتاً اینکه مستأجر جهت اثبات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اول باید تصرف فعلی یا سابق خود را (اگر به قهر و غلبه یا بدون مجوز قانونی از ملک خارج شده) اثبات نماید که در این باب درخواست تحقیق و معاینه محل یا استناد به شهادت شهود در جهت اثبات دعوا (الزام به تنظیم سند رسمی) مثمر ثمر خواهد بود.
نظر خود را بنویسید: